Деятельность

Жилищные дольщики

Покупка жилья в непостроенном доме дешевле, но опаснее: не все застройщики добросовестные. Чего только стоят навязываемые ими виды «жилищных» договоров: предварительный, договор инвестирования, бронирования, простого товарищества и даже …договор займа. Все они не соответствуют основному федеральному закону в сфере долевого строительства – ФЗ № 214. Упустив в договоре важную деталь, можно потерять вложенные деньги и оказаться втянутым в судебную тяжбу. При наличии сомнений в правильности действий целесообразно обратиться к специалисту, который оценит законность предложенного договора и возможное наличие в нем скрытых нарушений ваших прав. Поскольку обманутых дольщиков, к сожалению, меньше не становится, и в грамотных специалистах недостатка нет, важно не ошибиться в выборе юриста.

В любом случае ознакомьтесь с разработанными Минстроем Московской области:

Механизмами защиты прав граждан – участников долевого строительства,

Памяткой участника долевого строительства

- и Процедурой включения граждан в Реестр пострадавших соинвесторов.

При бездействии застройщика в строительстве дома, просрочке определенного договором срока его сдачи, наличии грубых строительных недоделок или других нарушений прав можно обратиться:

- с претензией к застройщику (досудебный порядок),

- с жалобой в профильный орган власти (например, о включении в Реестр пострадавших соинвесторов) или в полицию (на возможное мошенничество),

- с иском в суд (о расторжении договора и взыскании убытков, компенсации за просрочку сдачи дома, о признании за собой соответствующего права на объект долевого строительства либо с другим иском).

Способ и адресат обращения зависит от нарушенного права. Учтите, что неквалифицированные жалобы во все инстанции в максимально жесткой форме могут привести лишь к банкротству небольшого застройщика вместо завершения им последней стадии строительства жилого дома.

В сумму компенсации от застройщика входят:

- неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки (если дольщиком является гражданин, сумма возрастает вдвое) – п. 6 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214;

- штраф по п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» в размере 50% от суммы неустойки. Причем размер указанной неустойки не может быть снижен по ст. 333 ГК РФ (но суды ее часто снижают);

- судебные расходы (оплата услуг представителя, расходы на доверенность, почтовые расходы и др.);

 

- компенсация морального вреда.

При наличии только судебной перспективы разрешения вашего спора ознакомьтесь с подготовленной нами новейшей судебной практикой в разделе Решения / Дольщики

 

По вопросам обеспечения прав участников долевого строительства мы оказываем консультации (бесплатно), готовим жалобы, претензии, запросы, правовые заключения на договоры, исковые заявления в суды, участвуем в досудебном и судебном урегулировании спора во всех инстанциях

 

Ниже приводим ссылки на основные законодательные акты и обзоры судебной практики:

Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ

«Критерии отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших», утвержденные приказом Минрегиона России от 20.09.2013 г. № 403

Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.99 г. № 39-ФЗ

Закон РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.92 г. № 2300-1

Постановление Пленума Верховного Суда РФ «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» от 28.06.2012 г. № 17

Разъяснение Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 20.05.98 г. № 160

Закон Московской области «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области» от 01.07.2010 г. № 84/2010-ОЗ

Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г.)

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (утвержден президиумом Верховного Суда РФ от 19.09.2002 г.)

Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утвержден президиумом Верховного Суда РФ от 19.03.2014 г.)

Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ (утвержден информационным письмом президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.12.2010 г. № 143)

 

 

Восстановление на жилищном учете

 

 

Исполняя политический заказ на уменьшение состоящих на учете очередников и пользуясь бесконтрольностью и вседозволенностью, Департамент городского имущества г.Москвы (далее - ДГИ) в последнее время стал массово снимать москвичей с жилищного учета по непредусмотренным законом основаниям. Мы прилагаем все усилия для формирования положительной для граждан судебной практики и отстаиваем следующее:

1.    нельзя учитывать имеющееся у члена семьи в пользовании или собственности жилье, на которое не имеют права другие члены семьи, в т.ч. расположенное в сельской местности (без городских коммунальных удобств)
Как правило, незаконно учитывают жилье, приобретенное по безвозмездным сделкам (наследование, приватизация и др.), в т.ч. в период брака, хотя самостоятельного права на это жилье не имеют ни супруг, ни тем более дети.
Так, решением Симоновского районного суда г.Москвы от 14.06.2013 г. восстановлена на жилищном учете семья С-вых, в размер жилья которых ДЖП и ЖФ г.Москвы (правопредшественник ДГИ - далее ДЖП) незаконно включил дом в Тамбовской области, унаследованный мужем.
Апелляционным определением Мосгорсуда от 22.11.2013 г. восстановлена на жилищном учете семья К., в площадь жилья которых ДЖП незаконно включил приобретенную в собственность квартиру бывшего мужа, в квартиру К. не вселявшегося и на жилищном учете не состоявшего.

2.    нельзя переводить этаж в коммунальную квартиру и приписывать к комнатам площади внутриподъездного коридора и других мест общего пользования в бывших общежитиях коридорной планировки
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.09.2013 г. № 5-КГ13-99 отменены судебные постановления об отказе в восстановлении на жилищном учете Г. – очередника 1998 г., поскольку перевод бывших общежитий в социальный найм не является улучшением жилищных условий проживающих в них граждан.
Решением Симоновского районного суда г.Москвы от 11.11.2013 г.  восстановлена на жилищном учете проживающая в бывшем коридорном общежитии семья С., в связи с незаконностью учета ДЖП в площади занимаемого жилого помещения внутриподъездного коридора и других мест общего пользования, в т.ч. нежилых (решение оставлено в силе определением Мосгорсуда от 28.03.2014 г.). Аналогичное решение вынесено Симоновским районным судом г.Москвы 25.02.2014 г.

3.    на очередников, вставших на жилищный учет до 1 марта 2005 г., нельзя распространять законодательство, принятое после этой даты
Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 03.09.2013 г. № 5-КГ13-99 отменены судебные постановления об отказе в восстановлении на жилищном учете Г. – очередника 1998 г., снятой с учета по законодательству, действующему с марта 2005 г.
Решением Пресненского районного суда г.Москвы от 19.07.2013 г. восстановлена на жилищном учете семья Ж. – очередники 1999 г., в связи с незаконным учетом ДЖП приобретенной бывшим мужем квартиры, в которую члены семьи Ж. не вселялись.

4.    нельзя не учитывать ранее действовавшие льготы по предоставлению жилья очередникам, принятым на жилищный учет до 1 марта 2005 г.
Отмена льготных оснований принятия на жилищный учет (например, категории «одинокие матери») не является утратой основания, по которому граждане были приняты на жилищный учет по ранее действовавшему законодательству.

5.    нельзя учитывать имущественную обеспеченность очередников, вставших на жилищный учет до 1 марта 2005 г.

Действовавшее до марта 2005 г. законодательство не требовало для принятия на жилищный учет иметь статус малоимущего, учитывалась только площадь занимаемого жилья менее учетной нормы. В связи с чем повышение размера доходов «старых» очередников не является основанием их снятия с учета.  Так, решением Симоновского районного суда г.Москвы от 14.06.2013 г. восстановлена на жилищном учете семья С-вых. Суд согласился с нашей позицией, что очередники, принятые на жилищный учет до 1 марта 2005 г., могут быть сняты с учета только после предоставления им жилья по договору социального найма по норме предоставления.


6.    пропуск ДГИ установленного ч. 2 ст. 56 ЖК РФ срока на принятие решения о снятии с жилищного учета (30 рабочих дней со дня выявления обстоятельства – основания снятия с учета) является безусловным основанием незаконности снятия с учета
Решением Симоновского районного суда г.Москвы от 14.06.2013 г. восстановлена на жилищном учете семья С-вых, которую ДЖП снял с учета через 8 лет после выявления жилья в собственности одного из членов семьи.
Решением Пресненского районного суда г.Москвы от 19.07.2013 г. восстановлена на жилищном учете семья Ж. – очередники 1999 г., снятая с учета через 7 лет после выявления жилья в собственности одного из членов семьи.

Решением Бутырского районного суда г.Москвы от 02.07.2014 г. восстановлена на жилищном учете семья З., снятая с него через 9 лет после перевода общежития в жилищный фонд социального использования (социальный найм)


Восстановиться на жилищном учете наиболее реально только через суд, т.к. прокуратура, к сожалению, почти всегда соглашается с жилищным чиновничеством, а обжалование в вышестоящий орган власти слишком иронично.
По каждой из перечисленных категорий нами накоплена положительная судебная практика вплоть до Верховного Суда РФ.


 

Для обжалования в суде распоряжения Департамента городского имущества г.Москвы о снятии с жилищного учета требуются следующие документы:
- документ о вселении (ордер или иное решение о вселении, договор социального найма и др.);
- единый жилищный документ (выписка из домовой книги и финансовый лицевой счет);
- документ о принятии на жилищный учет (извещение управы, распоряжение префектуры и др.);
- технический паспорт БТИ на жилое помещение (при его отсутствии – заявление в БТИ о выдаче);
- также желательны квитанции об оплате жилищно-коммунальных услуг, причем возможно более старые;
- документы на имеющуюся недвижимость каждого члена семьи (свидетельства о праве на наследство, о государственной регистрации права собственности, договор социального найма и др.);
- само распоряжение ДГИ о снятии с жилищного учета;
- квитанция об уплате госпошлины (реквизиты и размер зависят от суда и исковых требований);
- доверенность на представителей (реквизиты выдаем при заключении договора).
- возможны и другие документы (в зависимости от основания снятия с учета).


Если Вас сняли с учета, но не выслали копию распоряжения:
По закону ДГИ обязан сам выслать распоряжение о снятии с учета в течение трех рабочих дней со дня принятия, но они этого не делают. Тогда следует обратиться в Департамент городского имущества с письменным заявлением о выдаче копии распоряжения, при сдаче которого на вашем экземпляре заявления должны поставить отметку о принятии. Внимание: срок обжалования распоряжения о снятии с жилищного учета в суде составляет три месяца со дня, когда вы о нем узнали!